Transition énergétique: un pari gagnant pour les administrateurs de biens

Notre pays vit un paradoxe douloureux. Sans conteste, la transition écologique est à la fois une aspiration profonde des Français et une nécessité économique pour maitriser les factures énergétique, et pourtant nous avons pour réflexe de la rejeter. S’il est un secteur dans lequel ce tiraillement se ressent, c’est bien l’immobilier et le logement en particulier. Les parties prenantes, les ménages et les professionnels, vivent cette mutation dans la douleur. Il faut dire qu’il y a de quoi : réformer le parc existant, principal enjeu étant donné les volumes concernés -on parle des deux tiers des 37 millions de logements qu’il faudrait redresser d’ici à 2050 pour qu’ils soient classés dans les deux premiers rangs du diagnostic de performance énergétique (DPE)-, est un défi sans précédent dans notre histoire. Les obstacles sont autant techniques, qu’industriels et financiers. Il reste que c’est une formidable opportunité pour les professionnels, et parmi eux pour les spécialistes de la gestion et de la valorisation du parc, les administrateurs de biens.

Les deux professions concernées, gestionnaire locatif et syndic de copropriété, ne peuvent que sortir grandies de cette évolution…et d’ailleurs, une autre option se présente-t-elle ? Ces quelque dix mille cabinets ont aujourd’hui la responsabilité de l’essentiel du parc résidentiel en France. Les syndics pilotent neuf copropriétés sur dix, et les gestionnaires locatifs un tiers des 7 millions de logements exploités, en assurant la location de plus de la moitié d’entre eux. Pourquoi sont-ils contraints à réussir ? Pour respecter la loi Climat résilience et ses exigences ? Oui, certes : elle s’applique aux propriétaires bailleurs, qui sont interdits de louer leur logement selon un échéancier déjà amorcé depuis le 1^er janvier 2023, et aux copropriétaires en des termes moins impératifs, mais qui les conduisent à agir également. Sans compter que dans nos grandes villes, la majorité des copropriétaires sont des investisseurs, qui pèseront sur la décision d’engager les travaux nécessaires pour pouvoir continuer leur activité locative. Au-delà d’aider les bailleurs et copropriétaires occupants à appliquer la loi, c’est de valorisation du patrimoine qu’il s’agit. Accessoirement, de valorisation des activités et des fonds de commerce des administrateurs de biens.

Les objectifs s’imposent à tous les propriétaires : pour un investisseur, pouvoir garder la destination de son bien, qui est en outre dans la plupart des situations sa retraite par capitalisation et ce qu’il transmettra à ses proches, et pour un copropriétaire le cœur de son patrimoine, dont il doit maintenir et améliorer le niveau technique et technologique, et la valeur. Cela passe par l’entretien et la rénovation des parties privatives et surtout de l’enveloppe, c’est-à-dire des parties privatives. En clair, le gestionnaire locatif passe d’un rôle d’exploitant pour le compte du propriétaire mandant à une mission consistant à rendre possible l’exploitation durable du logement. Quant au syndic, il tient désormais le levier de la valorisation de l’immeuble collectif, et par voie de conséquence des lots qui le constituent. On sait, y compris sur les marchés tendus, qu’un bien mal classé au plan énergétique perd de sa liquidité, et que son prix est affecté, dans des proportions que les spécialistes évaluent entre 5% et 15%, et plus encore dans les communes de moindre attractivité économique, culturelle ou touristique.

La question des fonds de commerce de gestion ne doit pas être passée sous silence. Les gestionnaires locatifs redoutent une hémorragie de vente chez les bailleurs…qui affaiblirait leurs portefeuilles : il faut mener à bien pour ces ménages l’ingénierie technique, diagnostic et sélection des travaux et des entreprises, et trouver les solutions budgétaires, aides publiques et prêts privés, pour les dissuader de céder. Au demeurant, quel meilleur investissement iraient-ils faire aujourd’hui, alors que les besoins locatifs sont plus élevés que jamais et que les alternatives de placement sont toutes moins compétitives ? Les professionnels ont même de solides atouts pour conquérir les deux tiers du parc locatif privé qui leur échappe encore, en apportant des réponses aux investisseurs désemparés. Quant aux copropriétaires, passer avec eux un authentique contrat de valorisation est la seule voie, pour qu’ils sentent que leur patrimoine s’apprécie et qu’ils aient envie de le conserver, l’équiper et l’entretenir toujours mieux, en en confiant la mission rétribuée au syndic.

Au passage, ce changement de paradigme pour les professionnels de la gestion les mène à porter un regard différent sur la sécurisation des flux financiers et des travaux sur le patrimoine : sans assurer aux bailleurs que leurs revenus fonciers seront constants, même en cas d’impayés -malheureusement plus probables dans cette période de dérèglements économiques- ou encore que d’éventuels sinistres seront couverts au mieux, sans garantir aux copropriétaires que les grands chantiers iront à leur terme quoi qu’il en soit dans les conditions prévues, les administrateurs de biens n’obtiendront pas l’engagement indispensable. Être capables de les conseiller pour la garantie contre les impayés, la couverture des propriétaires non occupants ou encore l’assurance dommage ouvrage devient vital. Au moment de procéder à des travaux de modernisation environnementale, plus de place pour les imprévus.

On le voit, les administrateurs de biens ont bien plus de raison d’espérer que de craindre. Les voilà au centre du jeu. Les pouvoirs publics mesurent d’ailleurs qu’ils sont la condition de la réussite de la transition écologique du parc existant, elle-même au coeur du succès de la stratégie bas carbone du pays.