Transition énergétique des copropriétés: inévitable et vertueuse

Le défi imposé aux copropriétés françaises par la loi Climat résilience est impressionnant et on ne peut que comprendre qu’il effraie les parties prenantes, copropriétaires comme syndics. Le législateur a en effet contraint les immeubles collectifs de deux façons, l’une directe et l’autre indirecte. Directe en les assujettissant à établir un diagnostic de performance énergétique et un plan pluriannuel de travaux, pour les inciter à réaliser les travaux de modernisation environnementale identifiés comme nécessaires. Indirecte en obligeant les copropriétaires bailleurs à redresser la vertu écologique de leurs biens sous peine de ne plus pouvoir les louer -sachant qu’ils sont majoritaires en nombre dans les copropriétés de nos grandes villes et de beaucoup de nos villes moyennes. 

Les calendriers du DPE et du PPT ne coïncident pas, mais globalement ils contraignent les copropriétés de toutes importances à s’être mises en ordre de marche avant 2027, c’est-à-dire demain lorsqu’on connaît la temporalité de décision des immeubles collectifs …

Dans ce contexte, on entend les syndics et leurs organisations professionnelles dénoncer l’intenable proximité des échéances et surtout la difficulté au bout du compte à faire voter les travaux d’importance qui s’imposent. L’estimation des quote-parts moyennes en a été estimée dès le mois de mars 2021 par le rapport qu’Olivier Sichel, directeur général délégué de la Caisse des dépôts et consignations, a rendu à la ministre du logement de l’époque, Emmanuelle Wargon. Ce sont de l’ordre de 25 000€ d’investissement par logement qu’il faut engager. Encore cette évaluation a-t-elle été sous-estimée selon les professionnels de la gestion, d’autant que les coûts ont été majorés par l’inflation entretemps, pour partie seulement assagis depuis. D’autant aussi que les syndics observent qu’à la faveur des travaux de transformation énergétique on procède à des travaux de rénovation ordinaire ou d’équipement, que les copropriétés avaient différés. Les attentes des pouvoirs publics pourront-elles être satisfaites par les copropriétés ? La question reste ouverte … 

Pourtant, l’ingénierie financière n’est pas hors de portée, avec des aides substantielles, MaPrimeRénov ou encore les certificats d’économie d’énergie, voire des aides des collectivités locales, et des prêts collectifs privés distribués par peu de banques à ce jour. En outre, des exemples vertueux existent, qui témoignent que cet élan de rénovation des patrimoines collectifs est bel et bien à l’œuvre.

Ce qui est frappant, tant en écoutant les expressions d’inquiétude des copropriétés que les discours politiques d’encouragement sinon d’injonction, c’est qu’ils oublient l’objectif même des ces efforts exigés des copropriétaires: lutter contre le dérèglement climatique. Les objectifs intermédiaires, ou les bénéfices induits, sont désormais toujours cités, le confort de vie accentué ou la valorisation des immeubles et des appartements, l’essentiel au fond est passé sous silence. Or, le cap compte doublement pour les immeubles, leurs occupants et leurs copropriétaires. Il s’agit de ralentir la progression de risques qui affectent les immeubles eux-mêmes, dont on voit les effets à nos portes: le retrait gonflement des argiles, la sécheresse et les incendies, les inondations, le recul du trait de côte menacent nos habitations et en particulier nos immeubles collectifs, les exposent à des dégradations physiques considérables, au péril même de la vie des habitants. En clair, l’enjeu n’est ni philosophique ni lointain, pour sauver la planète dans son entièreté, mais d’abord local. 

Enfin, pour les copropriétés, ce sont les couvertures assurantielles et leur prix qui sont concernés, leur maîtrise, voire l’éventualité de leur suppression. Dès 2025, les primes des assurances immobilières, les polices multirisque immeuble en tête, vont augmenter de façon significative. Le rôle des conseils en assurance va d’ailleurs dans cette période se trouver renforcé, pour contenir les augmentations et faire valoir les atouts de chaque dossier. Ces hausses sont inéluctables parce que les compagnies doivent faire face à des sinistres liés à des catastrophes naturelles toujours plus fréquents et toujours plus intenses et que l’équilibre avec les primes est mis à mal. En outre, les actuaires savent que ces augmentations se poursuivront dans les années futures, avec des amplitudes fortes, les prévisions de sinistralité climatiques sont malheureusement sombres. A contrario, la qualité d’entretien d’un immeuble compte désormais dans l’appréciation du risque et dans le montant des primes. Au-delà même des questions de tarification, c’est le sujet de l’éligibilité à l’assurance qui est posée : les conséquences du dérèglement climatique vont rendre certains immeubles inassurables, dès lors que les sinistres ne relèvent plus pour ces biens et leur localisation d’un aléa, mais de risques certains.  

Il est temps de ne pas se voiler la face. La transition environnementale des copropriétés n’est pas négociable, et ne pas la ménager reviendrait à pénaliser l’immobilier et la propriété, qui sont les cibles matérielles les plus exposées du dérèglement climatique. Au demeurant, cette mutation est vertueuse: elle n’a que des conséquences favorables et il est plus juste de parler d’investissement que de dépenses au moment de décider des travaux. Aux raisons invoquées jusqu’alors, relatives au mieux vivre, à la valeur verte à la vente ou à la location, s’ajoutent la sauvegarde physique des immeubles et l’optimisation du coût des assurances, qui compte parmi les postes lourds de charges de fonctionnement des copropriétés.