L’étude de sol obligatoire pour les constructeurs de maisons individuelles

Depuis la loi ELAN de novembre 2018, le législateur a souhaité répondre au débat ancien et récurrent :
« L’étude de sol est elle obligatoire pour la construction d’une maison individuelle ? »

La réponse législative est intervenue en plusieurs étapes pour que toutes les modalités d’application soient définies, depuis la création d’une section spéciale dans le Code de la construction et de l’habitation (articles L112-20 à 25) en novembre 2018, en passant par les réglementations de mai et novembre 2019, et enfin 3 arrêtés du 22 juillet 2020.

Ces différentes étapes de parutions de textes ont rendu l’application de cette loi complexe et sujette à diverses interprétations suivants les acteurs (syndicats professionnels, notaires, etc…). Elle est aujourd’hui applicable sans aucun doute, et, le législateur est venu le rappeler, pour tous les contrats signés à partir du 1er janvier 2020.

Où s’applique-t-elle ?

Elle s’applique dans les zones exposées aux phénomènes de mouvement de terrain différentiel dus à la sécheresse et réhydratation des sols, autrement dit aux terrains exposés aux formations argileuses.
4 zones ont été définies, reprenant une classification existante : résiduelle, faible, moyenne et forte.
Seules les zones d’exposition moyenne et forte sont concernées par l’obligation d’étude de sol.

Si l’on est dans une zone concernée, elle est obligatoire pour toute vente de terrain non bâti constructible, ainsi que pour la conclusion de tout contrat de construction de maison individuelle.
La carte des zones est disponible sur le site Géorisques (www.georisques.gouv.fr) depuis fin 2019.

Qui la fournit et quand ?

Derrière cette question, vient bien-sûr la question essentielle « qui la paye ? ». Lors de la vente d’un terrain, elle est fournie par le vendeur. Lors de la signature d’un contrat de construction, elle est fournie par le maître de l’ouvrage. Enfin il faut rappeler, que depuis octobre 2019, le DTU 13.1 mentionne que le constructeur doit fournir au maçon une étude géotechnique de type G2 PRO avec son marché.

De quelle étude s’agit-il ?

Le vendeur du terrain doit fournir une étude préalable équivalente à une G1, celle-ci valant présomption de conformité. Le maître de l’ouvrage doit fournir l’étude G1 précitée, ou à défaut une étude de conception équivalente à une G2. Cette étude fournie par le maître de l’ouvrage doit être annexée au contrat de construction et constitue donc dorénavant une pièce contractuelle.
La durée de validité de l’étude G1 est de 30 ans si aucun remaniement de sol n’a été effectué, et la G2 n’est bien-sûr valable que pour le projet concerné.

Quelles obligations pour le constructeur de maisons individuelles ?

L’article L231-2 de la loi de 1990 relative au contrat de construction a été modifié pour tenir compte de l’obligation de l’étude de sol. Il précise maintenant que le contrat doit comporter aussi tous les travaux d’adaptation rendus nécessaires par l’étude de sol dans les zones concernées, et que celle-ci est annexée au contrat. Elle est donc à la charge du maître de l’ouvrage.

Légalement, une obligation de résultat est définie, qui consiste à limiter les déformations de l’ouvrage, limiter les variations de teneur en eau du terrain, et limiter les échanges thermiques entre construction et terrain.
Pour répondre à ces exigences, le constructeur est tenu de respecter certaines dispositions constructives définies par la loi, concernant la rigidité de la structure, le renforcement des fondations, la gestion des eaux du terrain, ainsi que les échanges thermiques.

A noter qu’il est repris par la loi les prescriptions de l’AQC qui préconise depuis longtemps des profondeurs d’encastrement minimales de fondations à 0.80 m en zone moyenne et 1.20 en zone forte.

Pour terminer, précisons à nouveau qu’au regard du DTU 13.1 « fondations superficielles », le constructeur doit la fourniture d’une étude G2PRO au maçon (G2AVP pour les ouvrages de catégorie 1).

Schema Construction