Newsletter immobilière – janvier 2019
Copropriété : zoom sur un arrêt intéressant
La Cour de cassation vient de juger que la notification de la vente d'une fraction d'un lot divisé la rendait opposable au syndicat.
Jusqu’ici la jurisprudence avait plutôt tendance à considérer que c’était l'approbation des charges par l'assemblée qui rendait la division opposable au syndicat (CA Paris, ch. 4-2, 16 mars 2011, n° 08/21044 : Administrer, juill. 2011, p. 57, J.-R. Bouyeure).
Ce n’est manifestement plus le cas avec cet arrêt du 7 février 2019 : ce n'est donc plus l'approbation de la nouvelle répartition des charges qui rend le transfert de la propriété d'une fraction de lot opposable au syndicat des copropriétaires, mais bien la notification de la cession au syndic.
En l'espèce, puisque la cession avait été notifiée à l'administrateur provisoire de la copropriété par le syndic, celui-ci pouvait réclamer à l'acquéreur le montant des charges et non à l'ancien propriétaire. La notification donne la qualité de copropriétaire à l'acheteur qui gagne donc le droit de payer les charges et celui de participer aux assemblées.
Pour accueillir la demande en paiement d’un arriéré de charges, l’arrêt de la Cour d’appel a retenu que la SCI ne pouvait diviser le lot et vendre les nouveaux lots ainsi constitués sans respecter les dispositions combinées de l’article 11, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 et 74 du règlement de copropriété selon lesquelles, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’assemblée générale.
De la sorte pour la cour d’appel, la SCI n’ayant pas fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la demande de nouvelle répartition des charges, la division du lot était inopposable au syndicat et la SCI restait débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire de ce lot avant sa division.
Telle n’est pas l’analyse retenue par la Haute juridiction judiciaire qui rend un arrêt de cassation : « la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification » (Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 17-31.101).
