Inquiétude économique des bailleurs et besoin majoré de sécurité
Tribune de Bertrand Mulot
Les chiffres sont une fois encore contradictoires dans l’immobilier, et on peut le regretter au moment de vouloir connaître la réalité pour l’améliorer : Century 21 France soutient que depuis un an un quart des acquisitions de logements dans son réseau a eu pour destination l’usage locatif; d’autres sources, dont l’économiste Michel Mouillart,parlent de moins de 15% et voient à l’inverse un recul de l’investissement locatif privé dans l’ancien, notamment sous l’effet des critères restrictifs du Haut conseil de stabilité financière pour l’octroi des crédits -avec un maximum de 35% de taux d’endettement, particulièrement pénalisant pour les investisseurs-. Au-delà de ces statistiques discordantes, un point commun : la préférence marquée pour l’investissement au cœur des grandes villes et des métropoles, où la demande locative est structurellement forte et le pouvoir d’achat est plus élevé. Tout porte à croire d’ailleurs que l’encadrement des loyers, à Paris et à Lille, ou la perspective de son extension à d’autres villes n’effraie pas les investisseurs...
Est-ce à dire que la crise économique, qui prend de plus en plus une dimension sociale, n’affecte en rien les investisseurs immobiliers ? N’ont-ils aucune crainte majorée par les circonstances ?
Loin de là.
Deux inquiétudes se font jour, celle de la désolvabilisation des locataires et celle des exigences liées à la transition énergétique. Plusieurs remèdes sont à imaginer d’urgence, pour que l’offre locative ne se resserre pas. Par le passé, à plusieurs reprises, on a assisté dans notre pays à une attrition du parc locatif privé et ce risque reste comme une épée de Damoclès. Il importe de le prévenir, mais par quels moyens?
La désolvabilisation des locataires n’est pas encore visible dans les statistiques des impayés de loyer. Plusieurs raisons à cela. D’abord les ménages ont priorisé le règlement de leur loyer d’habitation, même s’ils ont dû sans doute pour y parvenir consentir des efforts considérables pour beaucoup d’entre eux. Néanmoins, le recours à l’entraide familiale, ou à un crédit à la consommation peut-être ne saurait tenir lieu de solution durable. Le risque n’est pas effacé. Il est même encore masqué par les aides publiques aux entreprises, qui protègent l’emploi et les salariés, et le taux de chômage, de l’aveu même de l’INSEE, est artificiel. Dans ce contexte, plus que jamais, les propriétaires bailleurs doivent se couvrir par une garantie contre les impayés et les administrateurs de biens doivent les y inciter. À ce jour, moins d’un logement sur cinq confié à un professionnel pour sa gestion bénéficie de cette garantie! Le paradoxe veut que toutes les enquêtes auprès des investisseurs ou des investisseurs potentiels révèlent la crainte des impayés, alors que les mêmes acteurs économiques disposent de l’antidote et qu’ils ne s’en servent que pour une infime minorité d’entre eux.
Les objections souvent entendues sont en outre aujourd’hui infondées. Il faut rappeler d’abord que les cotisations d'assurances sont fiscalement déductibles pour le bailleur contribuable. Par ailleurs, elles n’ont pas augmenté avec la pandémie, ce qui a été redouté. Surtout, les assureurs ont choisi de continuer à accompagner les bailleurs dans cette période et n’ont pas fermé les critères d’éligibilité des locataires. Mieux : depuis des années, ils ont modernisé leur regard et sont désormais en mesure d’accepter des candidats hors des profils traditionnels de salariés en contrat à durée indéterminée, avec une ancienneté dans leur poste, et aux revenus trois ou quatre fois supérieurs au loyer. Bessé a même révolutionné l’approche prudentielle: la plateforme Vertuloo, créé pour les professionnels immobiliers, grâce à des algorithmes intelligents, permet de sélectionner des locataires qui auraient naguère encore été considérés comme porteurs de risque: les secteurs d’activité, les fonctions, les territoires et bien d’autres variables sont mises en équation, pour ouvrir le choix et non l’inverse, tout en maintenant un haut degré de sécurité pour le bailleur. Enfin, les indemnisations des bailleurs en cas d’impayé sont aujourd’hui déclenchées par le premier retard de paiement significatif, venant neutraliser le « trou d’air » financier préjudiciable, notamment pour les investisseurs devant honorer des remboursements bancaires.
Le risque, en second lieu, que les contraintes de mise aux normes énergétiques dissuadent des bailleurs doit être pris au sérieux. Les discours publics n’en rendent pas suffisamment compte et la conscience de ce problème est insuffisante. Comment le traiter ? Par les aides et leur lisibilité aisée pour les propriétaires, bien sûr, par l’information et la simplification des circuits : les ADIL doivent probablement constituer des guichets uniques, assistés des autres agences publiques compétentes, ANAH (Agence nationale de l’habitat) ou ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie). Pour autant, le salut viendra d’ailleurs: il est nécessaire de modifier rapidement la structure de pilotage du parc locatif privé, parce que seuls les gestionnaires professionnels peuvent à la fois convaincre les bailleurs et stabiliser l’ingénierie financière indispensable à la réalisation des travaux de rénovation. À ce jour, les 2/3 des quelque 6,7 millions de logements privés offerts à la location sont autogérés. En clair, 1/3 seulement est dans les mains d’un administrateur de biens. Le député Mickaël Nogal, missionné à la fin de 2018 par le gouvernement pour proposer des améliorations aux rapports entre bailleurs et locataires, considérait qu’un progrès majeur serait la réintermédiation du parc. Il désignait une solution: que le mandat donné à un professionnel l’engage à verser le loyer à bonne date au propriétaire, même en cas d’impayé.
Cette voie pourrait faire l’objet d’une mesure légale dans les prochains mois, mais sans même d’obligation juridique les professionnels de la gestion devraient réfléchir à la meilleure façon d'afficher cette valeur ajoutée considérable.
Le parc locatif privé est vital pour notre pays. Il est d’ailleurs une originalité française par son importance. En ces temps de tensions économiques et sociales, en prendre le plus grand soin est essentiel. Mieux sécuriser les revenus locatifs par des mécanismes d’assurance et accroître ainsi l’attractivité de la gestion déléguée constitue la solution la plus évidente.
