Mission Nogal : vers un rôle majoré des administrateurs de biens ?

On peut s’en étonner, mais quelques jours seulement après la promulgation de la loi ELAN (portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), et près de dix-huit mois de débats en-dehors des assemblées parlementaires puis au sein des deux Chambres, voilà que le gouvernement donne mission à un député de réfléchir à l’avenir des agences et des cabinets de gestion.

La lettre signée du Premier ministre précisant la mission confiée à Mickaël Nogal, jeune député En marche de Haute-Garonne, définit un périmètre d’investigation large. On y lit néanmoins que fluidifier les locations et sécuriser les revenus locatifs des investisseurs est un objectif majeur. En clair, puisqu’il s’agit de faire évoluer le statut des professionnels de la transaction et de la gestion, il est question d’accentuer leur responsabilité pour parvenir à un marché de la location plus actif encore qu’il ne l’est. Les deux enjeux qui sont évoqués par Édouard Philippe peuvent en outre sembler contradictoire : comment ouvrir davantage les locations à des candidats dont le profil est en théorie plus fragile, et garantir le versement des loyers aux propriétaires bailleurs ?

On ne peut néanmoins pas disconvenir de la nécessité de traiter ces deux problèmes en même temps : les critères de sélection des locataires ne sont-ils pas datés, alors que les revenus n’ont pas suivi les augmentations de loyer depuis vingt ans ? Ne méritent-ils pas d’être revus alors que le contrat à durée déterminée devient une denrée rare et qu’un diplômé sur deux de l’enseignement supérieur, par exemple, n’y accèdera pas avec sa première embauche ? Sans parler de la tendance, qui ne s’enrayera pas, au développement du statut d’indépendant. Côté investisseur, est-il normal que le placement pierre ne bénéficie pas du même degré de sécurisation que les autres supports d’épargne, avec un aléa sur la perception des revenus fonciers qu’aucun détenteur de valeurs mobilières n’accepterait ?

Et si la résolution de ce qui apparaît comme la quadrature du cercle passait par une solution assurantielle ? Quelle autre imaginer d’ailleurs ? Quelle est la situation à ce jour ? Elle est décevante et surprenante. Moins d’un bien sur six mis à la location est couvert par une assurance contre les impayés de loyer et les préjudices qui y sont mécaniquement attachés, déprédations locatives et frais de contentieux...après près de 40 ans d’existence du produit ! Un échec pour la communauté des assureurs, des conseils et des professionnels immobiliers : comment dire l’inverse ? Une conséquence, et pas la moindre, consistant au demeurant à n’avoir pas permis aux assureurs ni aux courtiers de relâcher les exigences de maitrise du risque et de n’avoir pas assez modernisé les critères d’admission des locataires.

Après les tentatives de créer une sécurisation publique à grands frais -la GUL de l’ALUR, abrogée par l’ELAN, faisant suite à maintes tentatives-, le rapport Nogal peut constituer un tournant de l’histoire. Ne faut-il pas supprimer la caution personne physique, archaïque et inégalitaire ? Ne faut-il pas rendre obligatoire l’assurance contre les impayés ? La prime ne devrait-elle pas en ce cas être supportée pour partie par le locataire ? Bref, ces réflexions, sans qu’aucune soit tabou, ont toutes les chances de figurer dans les travaux du député en mission. Il devra rendre sa copie dans les six mois qui suivent la date de son mandat, le 10 décembre 2018.

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers (Paris, Lyon, Toulouse), est également Directeur Général de l’Institut Supérieur du Commerce de Paris (ISC Paris Business School).